给买房人的10条建议,精品干货,重金难买!
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来源:本站
2019-07-11

给买房人的10条建议,精品干货,重金难买!

  在过去10年,最成功的投资不在资本市场,而在于房地产,只要买房的就是人生赢家。

无论买的是市区老破小,还是郊区远大新,无论是一二线,甚至是三四线,最终房价都大涨。

不管媒体多么“妖魔化”房地产,我们必须看到:中国城市化进程方兴未艾,房地产行业依然存在巨大的“结构性机遇”。

对于普通人来说,掌握一定的房产投资理念和技巧,构建以房产(房贷)为核心的资产包,是应对通胀、实现财富增值的重要途径。

  当然,我们应该认识到:随着中国经济、社会,特别是政治层面发生的深刻变化,我们即将告别的是一个闭着眼睛买房都能赚钱“野蛮生长”时代,告别的是靠胆量和杠杆赚钱的时代,而未来将是靠节奏和格局赚钱的时代!  结合个人理解和思考,在当前的楼市的环境下,给投资者十条建议。   一、回归中心(中心城市中心地段,城市中心分单核+多核,二线以下原则上只抛不买)  中心城市,既有区域中心,也有全国中心。

比如,北京这样的城市,我们认为它既是区域中心,更是全国中心。

上海、深圳也是,它们的存在某种意义上超越了区域中心的概念。

从中长期投资价值看,我认为排名前十的城市是:北京,上海,深圳,广州,杭州,南京,厦门、成都,武汉,郑州。 其他一些城市,比如,天津、重庆、合肥、石家庄、西安也都不错,但相比上面这些城市要差一些。

  中心地段,有必要系统论述。

一个城市的房产价值,除了地段价值外,还有五大要素:商业、产业、交通、教育、医疗。

这五大要素是判断和预测房产未来价值的指标。 但是,很多人对地段和中心地段的理解是片面的。

首先,城市是分单中心和多中心的,比如,北京现在和未来一定是多中心发展的,你买房置业,把天安门看作北京的中心地段,这是非常片面的。

有的城市是单中心的,比如,天津。

目前看,一线城市以外的绝大多数省会城市虽然有不同板块之说,但就城市功能定位看,都是“单中心(单核)”城市。

那么,如何确定“中心地段”呢?标准是看核心商圈,现代城市“商圈”更能体现城市的价值,比如北京,国贸、望京、金融街、中关村以及未来的通州副中心等,它们都是北京的核心商圈,因此,它们都可以看作是“中心地段”。

  二、长持为策(拒绝短炒,房产的持有周期应该考虑7年以上,7年也是经济小周期)  在楼市方面,应该坚决拥护中央,反对炒房,同时也真心希望大家不要抱着“一夜暴富”的心态去买房,这本质上是“赌徒心态”。

大家去买房,是站在优化家庭资产配置、抵御通胀和寻求稳定的保值增值方式的角度,而不要把买房置业当做“发财致富”或是“实现阶层跨越”的法宝。

希望大家:告别惯性思维,用过去的经验解读新时代的现象;告别炒房思维,从短期逐利步入长期财富管理。 用稳健、长期、价值的眼光去看待房产投资。

  三、配置优化(拥有多套房的投资客,优化资产配置,应对未来房地产税的“盘剥”)  种种迹象表明:高层“硬推”房产税的决心很难改变,出台房产税似乎也只是时间问题。

不管怎样,对于持有多套房产的家庭,适时优化不动产配置,这是一种正确的财产思路。 应对房地产税当然不是主要原因,而是中国房地产即将告别“普涨”行情,未来十年,以“结构性行情”和“城市及区域板块轮动”为主,换言之,整合资产配置,让我们要拥抱那些流动性好、潜力大的核心资产。

如何配置优化?可以从宏观、中观和微观三个层面进行分析。   (一)宏观层面。

一是城市优化,即:二线向一线优化;普通二线向省会优化;西部城市向中东部城市优化;行政级别较低的城市向级别较高的城市优化;三四线城市向核心城市都市圈优化等;二是金融优化。

如何使用你的贷款,特别是“处女贷”;如果使用杠杆,商业贷款和公积金贷款如何匹配;如何储备信用和消费贷款;如何把短期贷款置换成长期贷款等等,总之,要使得家庭的财务结构相对平稳、风险可控,同时又不至于太过保守,不敢负债。

  (二)中观层面。 主要是房产持有组合。

具体一些原则比如:一是一线为主,城市适度分散;二是大面积低单价房向中心地段小面积高单价产品优化;三是商住产品、住宅产品的配比优化;四是租金回报率高低产品的配比优化等等。 总之,持有的房产组合,应该从“数量”向“质量”转变。

  (三)微观层面。 重点谈一谈北京的市场,哪些房产是应该回避或是应该进行“优化”的,哪些产品是可以重点选择的,简言之,回避“硬伤房”,优化成“潜力房”,“硬伤房”不仅价格低,更主要问题是在“弱市”中流动性极差。   我曾经针对北京市场,分别总结了:十种应回避的“硬伤房”和十种不可错过的“潜力房”,希望对大家有所帮助。

  1、十种十种应回避的“硬伤房”  (1)非学区老破小(35年房龄以上);  (2)品质一般的大户型学区房(价高品低);  (3)商业区的大开间(无居住氛围);  (4)顶层(尤其是2000年以前的房子);  (5)四层以上的无电梯老房;  (6)远郊区非次新房(15年楼龄以上);  (7)远郊区1居室户型;  (8)朝西、朝北以及户型“奇葩”的房子;  (9)靠近厌恶设施房(高架、高压线等);  (10)经适房、回迁安置房等低品保障房。   2、十种不可错过的“潜力房”  (1)ZF限价下与二手“倒挂”的新盘(如昆仑域、万橡府等);  (2)本轮回调较大的“超跌盘”(对标2016年930或317回调20%+);  (3)教改利好和学区整合推动的学区房(如:广外、陶白等);  (4)重点发展区位的“竞限房”(如:永丰、黄村等);  (5)东西城核心区价值低估板块的房(如:永外板块等);  (6)北京重点培育的商圈辐射区的品质房(如:望京、丽泽、国贸等);  (7)短期(1年内)有确定性棚户区拆迁改造计划的区域房(棚改不等于拆迁);  (8)通州副中心的“双低”(低总、低单)板块的次新房(如:潞苑板块等);  (9)受益于区域规划的高品质、稀缺性新房(如:孙河板块、河西板块);  (10)二机场辐射、京雄立体交通带动区域品质房(机场线、京雄高速、京雄轻轨等)。